• Chloé Rayssac

Property management et plan de travaux : évitez le tsunami de l'information !


La période des plans pluriannuels de travaux (PPAT) est toujours une période dense pour les property managers comme pour leurs clients asset managers. Située en pleine rentrée de septembre, en pleine phase de budgets, la tentation est forte d’y passer le moins de temps possible, pourtant, c’est un moment crucial… et qui permet de faire la différence !


Le PPAT, c’est cet exercice où asset managers et property managers se retrouvent pour prendre du recul par rapport à un immeuble : ses pathologies, ses enjeux techniques, mais aussi son adéquation avec les objectifs en termes de commercialité et d’utilisation. Mais prendre du recul en septembre, au moment le plus intense de l’année en vaut-il vraiment la peine ?

Entre mettre en place un rétro-planning et bien comprendre le besoin de ses clients, nous avons préparé quelques témoignages qui, nous l’espérons, pourront vous aider.



Un PPAT, ça s’anticipe !

Tout d’abord, nos experts vous le diront, la chose primordiale à savoir avant de commencer tout PPAT est de bien connaitre son immeuble...

« Sur ce point, je pense que le secret est assez simple, c’est bien connaitre son immeuble. C’est vraiment le retour qu’on a de nos clients aujourd’hui. Je crois d’ailleurs que c’est quelque chose qui était ressorti dans une enquête de l’APROMA où les clients considèrent que nous, les PM, ne connaissons pas suffisamment nos immeubles. Nous serions des gestionnaires trop éloignés de manière générale, alors que chez SOLARIS Gestion, nous sommes persuadés qu’il faut être sur le terrain et bien connaitre ses immeubles. » nous partage Patrice Cailly, Managing Partner chez SOLARIS Gestion.

… et pour cela, ils diront aussi qu’il faut un suivi quotidien des dossiers tout au long de l’année et y passer du temps.

« Le bon property manager, c’est celui qui va d’emblée considérer que, pour réaliser un PPAT complet et exhaustif, il va forcément avoir besoin de plusieurs éléments. Il va devoir, demander la due diligence technique réalisée pour son mandant, […] au multi-technique son rapport exhaustif, visant l’état intrinsèque de l’immeuble et de ses équipements, pour définir le plan pluriannuel de travaux qui en découlera, avant de l’analyser (l’immeuble), d’un point de vue strictement opérationnel, et c’est là que ça concerne véritablement le property manager », déclare Rémy Vanwalscappel, Senior director – Asset Management chez Real I.S. France.

Mis à part ce premier point indispensable, un des premiers conseils qu’on entend pour éviter le tsunami de septembre, c’est … de commencer les PPAT avant. Comme le conseille Rémy Vanwalscappel :

« Le premier conseil serait sans doute de veiller à s’y prendre à l’avance. En général, les asset managers vont demander à valider un plan pluriannuel de travaux au mois d’octobre pour pouvoir l’inclure au budget de l’année N+1. Donc de son côté, le property manager doit anticiper l’ensemble de ces étapes, c’est-à-dire, sans doute dès janvier, demander à son multi-technique son plan pluriannuel à jour pour que le property manager puisse aussi vérifier l’exhaustivité, puisse vérifier que l’ensemble des postes précédemment évoqués sont bien repris, pour qu’il puisse quand même faire une analyse et un benchmark par rapport aux coûts évoqués ».

Et pour ça il ne faut pas hésiter à travailler avec des tableaux de suivi ou des checklists par actif !


Quand on parle de PPAT, un terme revient de façon récurrente : le chiffrage.

« Il y a plusieurs façons de faire. Il y a bien sûr, le chiffrage fait par les entreprises, mais quand on sature les demandes de devis, au bout d’un moment, cela peut être lassant pour les entreprises, surtout s’ils ne sont pas sûr de faire les travaux derrière. » indique Patrice Cailly.

L’astuce n’est donc pas forcément de demander des devis précis pour tout mais plutôt d’identifier en premier lieu, des enveloppes qui aideront l’asset manager à prendre des décisions.


Connaitre son immeuble, commencer son PPAT en amont et optimiser le chiffrage sont donc des conseils à prendre en compte, mais qu’en est-il pour la stratégie de fond du PPAT ?



Le secret : capter ce que l’asset manager veut faire de son actif


Aider l’asset manager à prendre des décisions est une chose, mais tout commence souvent par un élément – pas toujours bien partagé – la stratégie de l’asset sur l’immeuble. En effet, comprendre la stratégie et la vision à court, moyen et long terme, est un élément qu’il faut bien avoir en tête, et notamment les objectifs afin de savoir comment les atteindre ensemble. Et il ne faut pas hésiter à le demander ! Combien de plans se sont révélés inadaptés car pas alignés avec la stratégie ! Ainsi le property manager, qui croyant bien faire, avait chiffré et élaboré des gros travaux de rénovation pour un immeuble que l’asset considérait comme non stratégique et à vendre dans les six mois…. Mais l’échange va dans les deux sens, le property manager doit également informer suffisamment tôt sur les marges de manœuvre :

« Est-ce qu’il veut verdir son patrimoine, est-ce qu’il veut, inversement, avoir une vision très minimaliste… c’est important de le savoir pour pas être hors sujet et mettre l’énergie là où on va être pertinent et percutant vis-à-vis du client. », nous dit Patrice Cailly.

Lors de sa lecture du PPAT, l’asset manager peut être déçu par son contenu s’il ne voit pas rapidement les priorités et si les enjeux par ligne de travaux ne sont pas explicités. Il a besoin de se projeter sur 3 à 5 ans pour prendre les meilleures décisions et un document complet lui permet de gagner du temps et d’être sûr de ses choix. Bien entendu, la lecture d’un asset manager est simplifiée si des réunions, par exemple trimestrielles, ont été prévues tout au long de l’année pour, à la fois regarder l’avancement sur l’année en cours mais aussi se préparer aux travaux à venir. Ces réunions de travail en amont permettent de minimiser les allers-retours à venir lors de la validation du PPAT. D’ailleurs, il est conseillé de prévoir un point de validation du PPAT avec l’asset manager afin de minimiser encore plus les échanges par mail. C’est également ce que nous partage Rémy Vanwalscappel :

« Ce que j’attends d’un plan pluriannuel de travaux, c’est qu’il soit exhaustif, clair et permette une véritable planification. Il devra porter la marque des différents intervenants qui se seront succédé sur le sujet : celle du bureau d’étude qui aura réalisé la due-diligence technique, celle du mainteneur en charge des équipements au quotidien, le tout vérifié et consolidé par le property manager qui reste l’acteur principal, et responsable de la mise en œuvre ! Naturellement, les grands travaux mériteront une attention particulière, et un distinguo entre « rénovation » et « amélioration » devra être fait. Ce qui est certain, c’est qu’un PPAT n’est jamais figé ! ».


Le plan pluriannuel de travaux est un élément clé pour la vie d’un immeuble. C’est surtout le moment où le property manager va pouvoir montrer sa connaissance de l’immeuble et valoriser son travail. Tout comme pour l’asset manager, qui va pouvoir infléchir la stratégie de l’actif. Un bon moyen pour créer de la valeur !



Retrouvez ici l'interview de Patrice Cailly :


Retrouvez ici l'interview de Rémy Vanwalscappel :



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